# Comprendre la gestion d’un bien en copropriétéLa copropriété représente un mode d’organisation immobilière incontournable en France, concernant plusieurs millions de logements répartis dans près de 750 000 copropriétés à travers le territoire. Comprendre les mécanismes de gestion d’un bien en copropriété constitue un enjeu majeur pour tout propriétaire, qu’il occupe son logement ou le mette en location. Entre règles juridiques strictes, répartition des charges, organisation des travaux et fonctionnement des instances décisionnelles, le cadre de la copropriété peut sembler complexe. Pourtant, maîtriser ces aspects permet non seulement de protéger ses intérêts patrimoniaux, mais aussi d’optimiser la valorisation de son bien et d’anticiper les dépenses futures. Que vous envisagiez d’acheter votre premier appartement ou que vous cherchiez à mieux comprendre le fonctionnement de votre immeuble actuel, une connaissance approfondie du système de copropriété s’avère indispensable pour éviter les mauvaises surprises et prendre les bonnes décisions.## Le cadre juridique de la copropriété : loi du 10 juillet 1965 et règlement de copropriété### Les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtisLa loi du 10 juillet 1965 constitue le socle juridique régissant l’organisation et le fonctionnement des copropriétés en France. Ce texte fondamental définit les droits et obligations de chaque copropriétaire, ainsi que les règles d’administration des parties communes. Cette législation s’applique automatiquement à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Les dispositions de cette loi présentent un caractère impératif, ce qui signifie qu’elles ne peuvent être écartées par convention contraire dans le règlement de copropriété.Le législateur a souhaité garantir un équilibre entre les intérêts individuels de chaque copropriétaire et l’intérêt collectif du syndicat. Ainsi, la loi encadre strictement les modalités de prise de décision, la répartition des charges, les pouvoirs du syndic et les droits des copropriétaires. Depuis 1965, ce texte a fait l’objet de nombreuses modifications pour s’adapter aux évolutions sociétales et aux problématiques contemporaines de gestion immobilière. La loi ALUR de 2014, par exemple, a renforcé la transparence dans la gestion et introduit de nouvelles obligations pour les syndics professionnels. En 2023, on estime que plus de 8,5 millions de logements sont soumis à ce régime juridique, représentant environ 28% du parc immobilier français.### L’état descriptif de division et la répartition des tantièmes de copropriétéL’état descriptif de division constitue un document technique essentiel qui identifie précisément chaque lot de copropriété. Ce document, établi par un géomètre-expert, attribue à chaque lot un numéro unique et détermine sa composition exacte en termes de parties privatives et de quote-part de parties communes. Cette répartition s’exprime en tantièmes ou millièmes, représentant la valeur relative de chaque lot par rapport à l’ensemble de la copropriété. Par exemple, un appartement de 80 m² dans un immeuble peut se voir attribuer 115 millièmes, tandis qu’un parking pourrait représenter 10 millièmes.
La détermination des tantièmes repose sur plusieurs critères objectifs : la superficie du lot, sa situation dans l’immeuble, son exposition, et les équipements dont il bénéficie directement.
Ces tantièmes jouent
un double rôle dans la gestion de votre bien en copropriété. D’une part, ils servent de base au calcul de votre participation aux charges courantes et aux travaux votés en assemblée générale. D’autre part, ils déterminent le poids de votre voix lors des votes, chaque copropriétaire disposant d’un nombre de voix proportionnel à ses millièmes. Plus la valeur de votre lot est élevée, plus votre contribution financière et votre influence dans les décisions collectives seront importantes.
Dans les copropriétés complexes (plusieurs bâtiments, cages d’escalier ou équipements distincts), l’état descriptif de division peut prévoir des clés de répartition différenciées. On parle alors de parties communes spéciales et de tantièmes spécifiques pour un bâtiment, une entrée ou un équipement (ascenseur, parking souterrain, chaufferie collective…). Cette granularité permet de respecter un principe d’équité : seuls les copropriétaires bénéficiant réellement d’un équipement ou d’un service collectif supportent les charges correspondantes. En pratique, il est essentiel, avant d’acheter un bien, de lire attentivement ces répartitions pour anticiper le niveau de charges de copropriété associé à votre futur logement.
Le règlement de copropriété : clauses obligatoires et stipulations particulières
Le règlement de copropriété est le véritable “code de la route” de l’immeuble. Rédigé par un notaire et publié au service de publicité foncière, ce document contractuel s’impose à tous : copropriétaires, occupants et locataires. Il doit obligatoirement préciser la destination de l’immeuble (habitation, mixte, commercial, bureaux…), définir les parties privatives et les parties communes, détailler les conditions d’usage de ces différentes parties et fixer les règles de répartition des charges. C’est sur cette base que le syndic de copropriété fonde ses appels de fonds et que le juge apprécie la régularité d’un usage ou d’une activité dans la résidence.
Au-delà de ces clauses obligatoires, le règlement de copropriété comporte souvent des stipulations particulières qui encadrent très concrètement la vie quotidienne. Il peut, par exemple, interdire certains commerces jugés incompatibles avec la destination de l’immeuble, limiter les locations de courte durée de type meublé de tourisme, imposer des règles esthétiques pour les volets, fenêtres ou stores, ou encore réglementer l’usage des balcons, jardins privatifs et parties communes. Ces clauses ne sont valables que si elles restent proportionnées à la destination de l’immeuble et ne portent pas une atteinte excessive aux droits des copropriétaires. Pour vous, gestionnaire d’un bien en copropriété, bien connaître ces règles évite des déconvenues, notamment lorsque vous envisagez une location meublée, un changement d’usage ou des travaux dans votre appartement.
Les modifications du règlement de copropriété selon l’article 26 de la loi
Avec le temps, un règlement de copropriété peut devenir obsolète : nouvelles normes, évolution du quartier, apparition de nouveaux usages (télétravail, location saisonnière, bornes de recharge pour véhicules électriques…). Comment l’adapter légalement ? Les modifications touchant à la destination de l’immeuble, à la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes, ou encore à la répartition des charges de copropriété obéissent à des règles strictes de majorité, principalement fixées par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Dans de nombreux cas, une double majorité est requise : celle des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix de l’ensemble du syndicat.
Certains changements plus sensibles, comme la modification de la destination de l’immeuble (par exemple, passer d’un immeuble à usage exclusivement d’habitation à un usage mixte avec activités professionnelles), exigent même l’unanimité des copropriétaires. À l’inverse, la mise en conformité du règlement avec une évolution législative récente peut être votée à la majorité simple. En pratique, pour un bailleur, l’enjeu est double : d’une part, suivre les projets d’évolution du règlement qui pourraient impacter la rentabilité de son investissement (restriction des meublés de tourisme, nouvelles règles de stationnement, etc.) ; d’autre part, savoir qu’il est possible de faire inscrire à l’ordre du jour une proposition de modification, à condition d’adresser au syndic un projet de résolution suffisamment précis.
Le syndicat des copropriétaires et ses organes décisionnels
La personnalité juridique du syndicat et ses prérogatives légales
Le syndicat des copropriétaires naît automatiquement dès qu’un immeuble est placé sous le statut de la copropriété. Il réunit l’ensemble des copropriétaires et dispose de la personnalité juridique propre : il peut conclure des contrats, ouvrir un compte bancaire, agir en justice et être lui-même poursuivi. Sa mission principale est d’assurer la conservation de l’immeuble, l’entretien des parties communes et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. En d’autres termes, il est le “propriétaire collectif” des parties communes et l’interlocuteur juridique unique vis-à-vis des tiers (fournisseurs, administrations, voisins, etc.).
Concrètement, le syndicat des copropriétaires prend ses décisions en assemblée générale, après propositions du syndic ou du conseil syndical. Il peut notamment décider de réaliser des travaux importants, d’engager une procédure en justice contre un copropriétaire ou un tiers, ou encore de changer de syndic. Pour un propriétaire bailleur, comprendre le rôle du syndicat permet de mieux appréhender sur qui repose la responsabilité en cas de sinistre sur une partie commune ou de litige impliquant l’immeuble. C’est aussi pourquoi la présence d’un syndicat actif et bien organisé constitue souvent un bon indicateur de la qualité de la gestion d’une copropriété.
L’assemblée générale des copropriétaires : convocation, quorum et majorités de vote
L’assemblée générale des copropriétaires est le “parlement” de la copropriété. Elle doit se tenir au moins une fois par an, dans les six mois qui suivent la clôture des comptes, et peut être convoquée de manière exceptionnelle en cas de besoin (travaux urgents, changement de syndic, litige important). La convocation, adressée par le syndic, doit parvenir aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de réunion et contenir l’ordre du jour détaillé, les projets de résolution, les documents nécessaires à l’information des votants (projets de contrat, devis, annexes comptables…). Sans inscription préalable à l’ordre du jour, aucune décision ne peut être valablement adoptée.
Contrairement à une idée reçue, la notion de quorum (nombre minimal de copropriétaires présents) n’existe pas en droit de la copropriété : l’assemblée générale peut délibérer dès lors que la convocation est régulière. En revanche, la validité de chaque décision dépend de la majorité requise par la loi selon la nature de la résolution. Les copropriétaires peuvent voter en étant présents, représentés par un mandataire (procuration) ou, depuis les récentes évolutions législatives, à distance par visioconférence lorsque le règlement de copropriété le permet. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, il reste donc possible de participer aux décisions qui impactent directement la gestion de votre bien locatif.
Le conseil syndical : composition, missions de contrôle et assistance au syndic
Entre deux assemblées générales, le conseil syndical joue un rôle central dans le bon fonctionnement de la copropriété. Composé de copropriétaires élus à la majorité absolue, il a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion, notamment sur le plan financier. Il peut examiner les comptes, vérifier les factures, donner son avis sur les contrats à conclure (assurance de l’immeuble, entretien des espaces verts, ménage, ascenseur…), et proposer l’inscription de résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Pour le syndic, c’est un interlocuteur privilégié ; pour les copropriétaires, un relais de proximité.
Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés et exercent leurs fonctions de manière bénévole. Toutefois, leur implication a un impact direct sur la qualité de la gestion : un conseil syndical actif permet souvent de mieux contrôler les charges de copropriété, d’obtenir des devis comparables pour les travaux et de réagir plus vite en cas de dysfonctionnement. En tant que bailleur, intégrer le conseil syndical (même si vous n’habitez pas sur place) peut être une stratégie pertinente pour défendre vos intérêts patrimoniaux, suivre de près les projets de travaux et anticiper les hausses de budget qui affecteront la rentabilité de votre investissement.
Les différentes majorités applicables selon les articles 24, 25 et 26
Lors des assemblées générales, toutes les décisions ne se prennent pas à la même majorité. La loi de 1965 prévoit plusieurs niveaux de majorité, principalement les articles 24, 25 et 26, auxquels s’ajoute l’unanimité pour les décisions les plus sensibles. Les résolutions de gestion courante (approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, travaux d’entretien sans modification substantielle des parties communes) relèvent en général de la majorité simple de l’article 24 : la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Les décisions plus importantes, comme certains travaux d’amélioration, la désignation ou la révocation du syndic, ou la modification de la répartition des charges dans certains cas, relèvent de la majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité simple de l’article 24 peut être organisé dans la foulée. Enfin, la double majorité de l’article 26 est requise pour des modifications lourdes touchant à la structure ou à l’usage des parties communes, et l’unanimité est parfois exigée, notamment pour changer la destination de l’immeuble. Pour un investisseur, connaître ces mécanismes permet de mesurer la faisabilité d’un projet (installation d’un ascenseur, transformation d’un local en logement, etc.) et le temps nécessaire à son aboutissement.
La gestion par le syndic professionnel ou bénévole
Le contrat de syndic et la loi ALUR du 24 mars 2014
Le syndic de copropriété, qu’il soit professionnel ou non, est l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires. Ses relations avec la copropriété sont encadrées par un contrat de syndic écrit, voté en assemblée générale. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, ce contrat doit respecter un modèle type défini par décret, qui distingue clairement les prestations de gestion courante (rémunérées par un forfait annuel) et les prestations particulières pouvant faire l’objet d’honoraires supplémentaires. Cette transparence vise à limiter les dérives tarifaires et à faciliter la comparaison des offres entre plusieurs syndics.
Le contrat de syndic doit notamment préciser la durée du mandat, les missions confiées, le montant des honoraires, les modalités de rémunération des prestations particulières, ainsi que les conditions de résiliation et de renouvellement. Pour les copropriétaires bailleurs, l’enjeu est de vérifier que les honoraires proposés sont cohérents avec la taille de l’immeuble, son niveau d’équipement et la complexité de sa gestion. Un contrat mal négocié ou peu lisible peut se traduire par des charges de copropriété élevées, qui pèseront ensuite sur la rentabilité de votre investissement immobilier.
Les missions du syndic : administration courante et conservation de l’immeuble
Au quotidien, le syndic assure l’administration courante de l’immeuble et veille à sa conservation. Ses missions sont nombreuses : exécuter les décisions d’assemblée générale, gérer le personnel de l’immeuble le cas échéant (gardien, employés d’immeuble), souscrire les contrats d’assurance, faire réaliser l’entretien des parties communes, organiser les interventions des prestataires (plombier, électricien, entreprise de nettoyage…), tenir la comptabilité de la copropriété et appeler les provisions sur charges auprès de chaque copropriétaire. En cas d’urgence, il doit également faire réaliser sans délai les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Le syndic est aussi l’interlocuteur privilégié pour les sinistres affectant les parties communes ou la structure de l’immeuble : dégâts des eaux provenant des canalisations communes, problèmes de toiture, dysfonctionnement de l’ascenseur, etc. Il déclare le sinistre à l’assureur de l’immeuble, coordonne les expertises et suit la bonne exécution des travaux de remise en état. Pour un propriétaire bailleur, une bonne réactivité du syndic est essentielle : elle conditionne la rapidité de prise en charge des incidents qui peuvent impacter votre locataire, et donc votre relation locative et votre image en tant que bailleur.
La comptabilité de copropriété et les comptes bancaires séparés obligatoires
La gestion financière en copropriété répond à des règles comptables spécifiques. Le syndic doit tenir une comptabilité en partie double, présenter chaque année des comptes détaillés et normalisés, et soumettre ces comptes à l’approbation de l’assemblée générale. Les copropriétaires reçoivent un relevé individuel indiquant la répartition des charges entre charges générales et charges spéciales, ainsi qu’un décompte détaillé par poste de dépense (entretien, chauffage collectif, assurance, honoraires de syndic, etc.). Cette transparence permet à chacun de contrôler l’utilisation des fonds et de s’assurer que le budget de copropriété est respecté.
Depuis la loi ALUR, chaque syndicat de copropriétaires doit disposer d’un compte bancaire séparé ouvert à son nom, sauf rares exceptions pour les très petites copropriétés. Cette obligation vise à sécuriser les fonds de la copropriété et à éviter tout mélange entre les finances du syndic et celles de ses clients. Pour un bailleur, ces documents comptables sont cruciaux : ils servent de base au calcul des charges récupérables auprès du locataire et permettent de vérifier la cohérence des appels de fonds. Un suivi attentif vous aide également à repérer à temps une dérive des charges ou l’augmentation de certains postes de dépenses, afin de poser les bonnes questions en assemblée générale.
Le mandat du syndic : durée, rémunération et révocation anticipée
Le mandat du syndic est limité dans le temps : il ne peut excéder trois ans, même s’il est souvent renouvelé d’année en année. À l’approche de l’échéance, l’assemblée générale doit se prononcer sur son renouvellement ou sur la désignation d’un nouveau syndic, après mise en concurrence des contrats lorsque la loi l’exige. La rémunération du syndic est votée en même temps que le contrat, et correspond en grande partie aux prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel. Les prestations particulières (gestion d’un gros chantier, recouvrement contentieux des impayés, etc.) donnent lieu à une rémunération complémentaire, dont le barème doit être clairement annexé au contrat.
En cas de dysfonctionnements graves (absence de convocation d’assemblée générale, négligence dans l’entretien, manquements financiers), l’assemblée générale peut décider de révoquer le syndic avant le terme de son mandat. La révocation nécessite une résolution spécifique inscrite à l’ordre du jour et votée à la majorité adéquate. Dans les situations les plus critiques (par exemple, détournement de fonds), une action en justice peut être engagée pour nommer un administrateur provisoire. Pour un copropriétaire bailleur, il est important d’oser remettre en cause un syndic inactif ou trop coûteux : changer de syndic peut être un levier puissant pour améliorer la gestion globale et maîtriser les charges de copropriété.
Les charges de copropriété et le budget prévisionnel
La distinction entre charges générales et charges spéciales selon l’article 10
Les charges de copropriété constituent un élément central de la gestion d’un bien en copropriété, surtout lorsqu’il est mis en location. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux grandes catégories : les charges générales et les charges spéciales. Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes : honoraires de syndic, assurance de l’immeuble, nettoyage, éclairage des parties communes, entretien des espaces verts, frais de tenue d’assemblée générale, etc. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété attachés à chaque lot.
Les charges spéciales, quant à elles, sont liées au fonctionnement et à l’entretien des équipements collectifs et services communs (ascenseur, chauffage collectif, eau chaude, antenne TV, portail automatique…). Leur répartition tient compte de l’utilité objective de ces équipements pour chaque lot. Par exemple, un copropriétaire situé au rez-de-chaussée ne participera pas ou peu aux charges d’ascenseur, et un lot dépourvu de place de parking ne paiera pas l’entretien du portail du parking souterrain. Pour un bailleur, bien comprendre cette distinction est essentiel pour identifier les charges récupérables sur le locataire (définies par le décret du 26 août 1987) et celles qui restent définitivement à sa charge.
Le fonds de travaux obligatoire de l’article 14-2 de la loi
Pour anticiper les dépenses importantes à venir, la loi a instauré un fonds de travaux obligatoire (article 14-2 de la loi de 1965) pour la plupart des copropriétés. Alimenté par des cotisations annuelles versées par chaque copropriétaire en proportion de ses tantièmes, ce fonds a pour vocation de financer les travaux de conservation, de mise en conformité ou d’amélioration des parties communes, inscrits au plan pluriannuel de travaux ou décidés en assemblée générale. Il s’agit d’une forme “d’épargne forcée” visant à éviter les appels de fonds exceptionnels trop lourds, susceptibles de mettre en difficulté certains copropriétaires.
Le montant minimal de cette cotisation est fixé à 2,5 % du budget prévisionnel de la copropriété, sauf décision contraire de l’assemblée générale lorsqu’un diagnostic technique récent montre que l’immeuble ne nécessite pas de travaux significatifs à court ou moyen terme. Pour le copropriétaire bailleur, cette obligation a un impact direct sur la trésorerie annuelle, mais elle permet aussi de préserver la valeur de l’immeuble sur le long terme. À noter : les cotisations versées au titre du fonds de travaux ne sont pas récupérables sur les locataires, même si les travaux financés bénéficient indirectement aux occupants.
L’appel de charges trimestriel et les modalités de recouvrement
Le fonctionnement financier d’une copropriété repose sur un système de provisions pour charges appelées généralement chaque trimestre. Après le vote du budget prévisionnel en assemblée générale, le syndic répartit le montant total entre les copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes. Chaque trimestre, vous recevez donc un appel de fonds mentionnant la somme à verser pour couvrir les dépenses courantes et, le cas échéant, votre participation au fonds de travaux. En fin d’exercice, les comptes sont arrêtés : si les dépenses réelles dépassent le budget, un complément vous est demandé ; si elles sont inférieures, un trop-perçu est imputé sur vos charges futures ou remboursé.
En cas de non-paiement des appels de charges, le syndic dispose de moyens de recouvrement gradués : lettres de relance, mise en demeure, inscription d’hypothèque légale sur le lot, voire procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire. Après une mise en demeure restée sans effet, il peut exiger la totalité des provisions de charges annuelles, voire plus, selon les modalités prévues par la loi. Pour un bailleur, il est primordial de ne pas laisser s’installer un retard de paiement : des impayés de charges peuvent rapidement entraîner des frais supplémentaires, des intérêts de retard, et compliquer la revente future de votre bien en copropriété.
Les travaux en copropriété : entretien, amélioration et modifications
Le diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux
Pour mieux anticiper l’entretien et la rénovation des immeubles, le législateur a créé le diagnostic technique global (DTG). Réalisé par un professionnel qualifié, ce diagnostic dresse un état des lieux complet de la copropriété : solidité du bâti, performance énergétique, état des équipements communs, conformité des installations, etc. Il formule également des préconisations de travaux, hiérarchisées dans le temps, pour garantir la pérennité de l’immeuble et l’amélioration de son efficacité énergétique. Sur cette base, la copropriété élabore un plan pluriannuel de travaux, qui doit être présenté et soumis au vote des copropriétaires.
Ce plan pluriannuel permet de programmer les interventions sur plusieurs années (ravalement de façade, réfection de toiture, rénovation de la chaufferie, isolation thermique…) et d’anticiper les financements nécessaires, notamment via le fonds de travaux obligatoire. Pour un investisseur, ces documents sont précieux : ils donnent une vision à moyen terme des dépenses à prévoir et de l’évolution probable des charges de copropriété. Avant d’acheter un bien, demander à consulter le DTG et le plan pluriannuel de travaux est devenu une étape incontournable pour éviter de découvrir, après coup, un ravalement ou une réfection de toiture coûteux déjà dans les tuyaux.
Les travaux sur parties communes : procédure de vote et financement
Les travaux concernant les parties communes ou les équipements collectifs doivent, sauf urgence, être soumis au vote de l’assemblée générale. Selon leur nature (entretien courant, mise en conformité, amélioration, transformation), ils relèvent de différentes majorités légales. Par exemple, la mise en sécurité d’un ascenseur ou la réfection d’une toiture relèvent en général de la majorité simple de l’article 24, tandis que des travaux d’amélioration (installation d’un ascenseur dans un immeuble qui en est dépourvu, création d’un local vélos ou poussettes) nécessitent souvent la majorité absolue de l’article 25, voire la double majorité de l’article 26 lorsque qu’ils modifient l’usage ou la consistance des parties communes.
Une fois les travaux votés, leur financement est réparti entre les copropriétaires selon les règles prévues par le règlement de copropriété et l’article 10 de la loi (charges générales ou charges spéciales). Le syndic peut procéder à des appels de fonds spécifiques, distincts des provisions pour charges courantes, afin de constituer la trésorerie nécessaire. Dans certains cas, la copropriété peut recourir à un emprunt collectif, chaque copropriétaire remboursant sa quote-part soit directement, soit par l’intermédiaire des appels de charges. Pour un bailleur, participer activement aux décisions en matière de travaux est stratégique : ces investissements impactent à la fois la valorisation de votre bien, son attractivité locative et le niveau futur des charges de copropriété.
Les travaux privatifs avec incidence sur les parties communes
Vous souhaitez abattre une cloison, ouvrir une porte dans un mur porteur ou installer une climatisation dans votre appartement en copropriété ? Dès lors que des travaux privatifs ont une incidence sur les parties communes (structure, façade, gaines techniques, toitures, planchers porteurs) ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation préalable de l’assemblée générale est obligatoire. Il ne suffit pas de respecter les règles d’urbanisme ou de consulter un architecte : sans accord du syndicat des copropriétaires, les travaux peuvent être jugés irréguliers et faire l’objet d’une action en remise en état.
La procédure implique généralement de soumettre un projet détaillé au syndic, qui l’inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée : plans, note technique, impact sur la structure ou les réseaux, modalités de réalisation. Selon l’importance des travaux, l’autorisation est votée à la majorité de l’article 25 ou de l’article 26. Pour un copropriétaire bailleur, anticiper cette étape est crucial, notamment si vous envisagez de transformer la configuration du logement pour mieux répondre à la demande locative (création d’une chambre supplémentaire, aménagement de combles, ouverture de baies vitrées). Une bonne préparation du dossier technique augmente vos chances d’obtenir l’accord de la copropriété et de sécuriser juridiquement votre projet.
La résolution des litiges et le contentieux de copropriété
La commission départementale de conciliation et la médiation préalable
Malgré un cadre juridique précis, les litiges en copropriété sont fréquents : contestation de charges, nuisances entre voisins, non-respect du règlement de copropriété, désaccord sur des travaux… Avant de saisir le juge, il est souvent recommandé – et parfois obligatoire – de tenter une résolution amiable du conflit. La commission départementale de conciliation (CDC), lorsqu’elle est compétente, peut être saisie gratuitement pour certains différends relatifs aux rapports locatifs (charges récupérables, réparations locatives, dépôt de garantie…). Elle réunit des représentants d’associations de locataires et de bailleurs et formule un avis qui, sans être contraignant, permet souvent de désamorcer la situation.
Pour les litiges plus spécifiquement liés à la copropriété (contestation d’assemblée générale, respect du règlement, travaux, etc.), le recours à un conciliateur de justice ou à un médiateur peut également être envisagé. Cette démarche présente plusieurs avantages : coût limité, délais plus courts qu’une procédure judiciaire, maintien d’un dialogue entre les parties, ce qui est précieux quand vous partagez le même immeuble au quotidien. En tant que propriétaire bailleur, privilégier ces modes amiables de résolution des conflits vous permet souvent de préserver la relation avec vos voisins et d’éviter une dégradation du climat dans l’immeuble, préjudiciable à vos locataires.
Les actions en justice du syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire
Lorsque la voie amiable échoue ou que le litige présente une gravité particulière, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut engager une action en justice devant le tribunal judiciaire. Il peut par exemple agir contre un copropriétaire qui ne respecte pas le règlement (travaux non autorisés, nuisances répétées, occupation abusive des parties communes), contre un promoteur en cas de désordres de construction, ou encore contre un prestataire n’ayant pas correctement exécuté un contrat (entreprise de travaux, société d’entretien…). De même, un copropriétaire peut contester une décision d’assemblée générale qu’il estime irrégulière, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Les décisions de justice rendues dans ces contentieux ont des conséquences concrètes : annulation d’une résolution d’assemblée, condamnation à remettre les lieux en état, dommages et intérêts, voire saisie d’un lot en cas de dette importante. Pour un bailleur, il est important de suivre les procédures en cours dans sa copropriété, car elles peuvent impacter la valeur du bien, retarder certains travaux ou générer des charges supplémentaires (frais d’avocat, expertises judiciaires…). Vous pouvez demander au syndic des informations sur les litiges en cours et consulter les procès-verbaux d’assemblée pour mesurer l’ampleur du contentieux dans votre immeuble.
Le recouvrement des charges impayées et la procédure d’opposition à état daté
Les charges impayées constituent l’un des principaux motifs de contentieux en copropriété. Lorsqu’un copropriétaire ne règle pas ses appels de fonds, le syndic doit réagir rapidement : relances, mise en demeure, puis, si nécessaire, procédure de recouvrement devant le tribunal judiciaire. La loi permet, après une mise en demeure infructueuse, de réclamer immédiatement la totalité des provisions restant à échoir pour l’exercice en cours, ce qui constitue un levier puissant pour inciter au règlement. Le jugement obtenu peut être exécuté par la saisie des comptes bancaires du débiteur, voire par la vente forcée de son lot en dernier recours.
Au moment de la vente d’un lot, le pré-état daté et l’état daté récapitulent la situation financière du vendeur vis-à-vis de la copropriété. Si le copropriétaire est débiteur, le syndic peut former une opposition à paiement du prix auprès du notaire : une partie du prix de vente est alors bloquée afin de garantir le règlement des sommes dues au syndicat. Pour un investisseur qui achète un bien en copropriété, vérifier ces documents permet de s’assurer qu’il n’héritera pas indirectement d’un passif important. Et en tant que vendeur, il est crucial d’être à jour de vos charges pour éviter des blocages lors de la signature de l’acte authentique.