Le secteur des résidences de tourisme en France connaît une dynamique particulièrement intéressante pour les investisseurs immobiliers. Avec 69,6 millions de nuitées comptabilisées en 2023 selon l’Insee, ce marché attire de plus en plus d’épargnants en quête de rendement et de diversification patrimoniale. L’attractivité touristique exceptionnelle de la France, première destination mondiale avec ses 89 millions de visiteurs annuels, constitue un socle solide pour ce type d’investissement. Cependant, la rentabilité d’un investissement en résidence de tourisme dépend de nombreux facteurs qu’il convient d’analyser avec précision avant de prendre une décision d’achat.
Analyse du marché des résidences de tourisme en france
Le marché français des résidences de tourisme représente aujourd’hui plus de 2 300 établissements répartis sur l’ensemble du territoire. Cette offre diversifiée répond à une demande croissante de la part d’une clientèle française et internationale en recherche d’hébergements alliant indépendance et services hôteliers. L’évolution de ce secteur s’inscrit dans une tendance de fond vers des séjours plus longs et plus authentiques, particulièrement amplifiée depuis la crise sanitaire de 2020.
La structuration du marché autour de grands opérateurs professionnels comme Pierre & Vacances, Odalys ou Lagrange garantit une certaine stabilité aux investisseurs. Ces gestionnaires disposent d’une expertise reconnue dans la commercialisation et l’exploitation de résidences, offrant ainsi une sécurisation relative des revenus locatifs. Néanmoins, la concentration du marché implique également une dépendance vis-à-vis de la santé financière de ces exploitants, élément crucial à considérer dans toute analyse d’investissement.
Segmentation géographique : côte d’azur, alpes et littoral atlantique
La répartition géographique des résidences de tourisme révèle une forte concentration dans les destinations traditionnellement prisées. La Côte d’Azur concentre près de 15% de l’offre nationale, avec des établissements positionnés principalement sur le segment haut de gamme. Les tarifs journaliers y oscillent entre 120 et 300 euros selon la saison et le standing de la résidence.
Les Alpes représentent quant à elles un marché hautement saisonnier mais très rentable. Les stations de Courchevel, Val d’Isère ou Chamonix affichent des taux d’occupation supérieurs à 85% sur la période hivernale, avec des tarifs pouvant dépasser 400 euros la nuitée en haute saison. Cette saisonnalité marquée nécessite toutefois une gestion financière rigoureuse pour lisser les revenus sur l’année.
Le littoral atlantique connaît un développement soutenu, notamment en Nouvelle-Aquitaine où l’offre a progressé de 12% ces trois dernières années. Cette zone bénéficie d’une attractivité croissante liée à sa proximité avec les grandes agglomérations et à son positionnement tarifaire plus accessible que la Côte d’Azur.
Évolution des prix au m² dans les stations classées
L’analyse des prix au mètre carré dans les stations classées révèle une progression constante mais différenciée selon les destinations. En montagne, les prix ont augmenté de 8% en moyenne sur les deux dernières années, avec des écarts significatifs entre les stations de renommée internationale et les destinations de proximité.
À titre d’exemple, le
prix moyen au mètre carré dans les grandes stations savoyardes (Val d’Isère, Megève, Courchevel) se situe entre 9 000 et 15 000 €/m² pour des résidences de tourisme récentes, contre 4 000 à 6 000 €/m² dans des stations intermédiaires. Cet écart reflète à la fois la rareté du foncier, la qualité des infrastructures et la notoriété internationale des domaines skiables.
Sur le littoral méditerranéen, les résidences de tourisme bien situées s’affichent souvent entre 7 000 et 10 000 €/m² dans les communes les plus recherchées de la Côte d’Azur, avec une hausse moyenne de 5 à 6 % par an ces dernières années. À l’inverse, certaines stations atlantiques encore en phase de montée en gamme restent accessibles entre 4 500 et 6 500 €/m², offrant un potentiel de revalorisation intéressant à moyen terme.
Pour un investisseur, l’enjeu n’est pas seulement de viser les secteurs les plus chers, mais d’identifier les « stations de report » où le rapport prix au m² / taux d’occupation est encore favorable. Concrètement, un prix d’acquisition plus modéré, associé à une demande touristique solide, peut générer une rentabilité locative nette supérieure à celle d’une station ultra premium mais surcotée.
Impact de la loi florange sur les investissements touristiques
La loi Florange, principalement connue pour ses dispositions relatives à la protection des salariés en cas de fermeture de sites industriels, a eu des effets indirects sur l’ensemble de l’écosystème des entreprises, y compris certains acteurs du tourisme structurés en sociétés cotées ou filiales de groupes industriels. En renforçant les obligations des entreprises en matière de gouvernance et de stratégie de long terme, elle a encouragé une vision plus patrimoniale des actifs immobiliers, dont font partie certaines résidences de tourisme détenues via des foncières.
Concrètement, pour un investisseur particulier, l’impact de la loi Florange sur l’investissement en résidence de tourisme reste marginal et souvent peu lisible au quotidien. Là où elle peut jouer, c’est à travers la stratégie des grands groupes propriétaires ou exploitants : arbitrages de portefeuille plus lents, maintien de certains actifs touristiques jugés stratégiques, ou au contraire recentrage sur des zones à plus forte rentabilité. Ces mouvements se répercutent ensuite sur l’offre de programmes neufs ou de revente en résidence de tourisme.
Faut-il pour autant intégrer la loi Florange comme critère décisif dans votre analyse ? Dans la pratique, il est plus pertinent de se concentrer sur les éléments directement mesurables : solidité financière de l’exploitant, taux d’occupation historique, niveau des loyers garantis et clauses du bail commercial. La réglementation de niveau macro crée un cadre, mais votre rentabilité dépend surtout de la micro-économie de la résidence ciblée.
Demande locative saisonnière post-COVID dans les destinations phares
Depuis la crise sanitaire, la demande locative saisonnière a profondément évolué, avec un regain d’intérêt pour les destinations de plein air, les séjours en famille et les hébergements permettant une certaine autonomie (cuisines équipées, espaces extérieurs, télétravail possible). Les résidences de tourisme ont pleinement bénéficié de cette tendance, en particulier dans les Alpes, sur la Côte d’Azur et le littoral atlantique.
Les données de fréquentation post-COVID montrent une hausse significative des nuitées domestiques : les touristes français ont massivement redécouvert les destinations nationales, limitant les voyages lointains. Dans certaines stations de montagne quatre saisons ou villes balnéaires dynamiques, les taux d’occupation sur l’année se sont rapprochés des niveaux pré-crise, voire les ont dépassés grâce à une meilleure exploitation des ailes de saison (printemps, automne).
Pour un investisseur, cette nouvelle donne implique de regarder au-delà de la seule haute saison. Une résidence de tourisme capable de capter une clientèle tout au long de l’année (week-ends prolongés, télétravail, courts séjours) offre un profil de revenus plus lissé et donc une rentabilité potentiellement plus stable. Posez-vous la question : la destination que vous visez a-t-elle un attrait uniquement estival ou hivernal, ou dispose-t-elle de leviers pour rester attractive dix à douze mois par an ?
Dispositifs fiscaux et statuts juridiques des résidences de tourisme
L’un des grands atouts des résidences de tourisme réside dans leur cadre fiscal spécifique. En combinant location meublée, possibilité de récupération de TVA et mécanismes d’amortissement, ces investissements peuvent générer des revenus locatifs faiblement imposés, voire neutres fiscalement pendant plusieurs années. Encore faut-il choisir le bon statut et le bon régime d’imposition en fonction de votre situation.
Deux statuts dominent : le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le plus fréquent, et le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) pour les investisseurs les plus exposés à la location meublée. Autour d’eux gravitent des dispositifs comme Censi-Bouvard (sur certains segments de résidences services) et la possibilité de créer du déficit grâce aux charges déductibles. C’est un peu comme une boîte à outils : tous les outils ne sont pas utiles à tout le monde, mais bien choisis, ils optimisent nettement la rentabilité nette après impôt.
Régime LMNP et récupération de la TVA sur acquisition
Le statut LMNP est la porte d’entrée naturelle pour investir en résidence de tourisme. Il s’applique tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an ou ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus d’activité. Sous ce statut, vos loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers classiques.
Deux régimes fiscaux sont alors possibles : le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire (généralement 50 % pour les locations meublées classiques, plus élevé pour les meublés de tourisme classés), ou le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, travaux, etc.) et d’amortir le bien et le mobilier. En résidence de tourisme financée à crédit, le régime réel est souvent plus avantageux, car il réduit fortement la base imposable, parfois jusqu’à zéro pendant plusieurs années.
Autre avantage clé : la récupération de la TVA à 20 % sur le prix d’acquisition lorsque la résidence propose au moins trois services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, ménage, linge). Cette TVA peut être remboursée par l’administration fiscale ou avancée par l’exploitant, à condition de conserver le bien en location meublée pendant 20 ans. Une revente anticipée impose en principe de reverser 1/20e de la TVA par année restante. Vous voyez l’idée : sur un bien à 250 000 € HT, la TVA récupérable représente 50 000 €, ce qui améliore sensiblement la rentabilité globale de l’investissement.
Statut LMP : seuils de revenus et optimisation fiscale
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) concerne une minorité d’investisseurs, mais il peut se révéler intéressant lorsque la location meublée devient une activité à part entière. Pour être considéré comme LMP, il faut répondre à deux conditions cumulatives : tirer plus de 23 000 € de recettes annuelles de la location meublée et que ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
En LMP, les revenus restent imposés dans la catégorie des BIC, avec la possibilité d’opter pour le régime réel et d’amortir le bien. La grande différence tient au traitement des déficits et à l’intégration de l’activité au régime social des indépendants : les déficits BIC peuvent être imputés sur le revenu global sans limite de montant, ce qui peut constituer un levier puissant de réduction d’impôt pour les gros investisseurs.
Cependant, ce statut implique également le paiement de cotisations sociales sur les bénéfices (et non plus de simples prélèvements sociaux), ce qui peut alourdir la facture si la rentabilité est très élevée. De plus, en cas de cession, les plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles, avec des règles spécifiques. Autrement dit, le LMP peut être une stratégie d’optimisation fiscale avancée, mais il demande une véritable réflexion patrimoniale et l’accompagnement d’un professionnel.
Amortissement Censi-Bouvard dans les résidences services
Le dispositif Censi-Bouvard a longtemps été un argument commercial fort pour les résidences de tourisme, puisqu’il offrait une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du bien (plafonné à 300 000 €) répartie sur 9 ans, en complément de la récupération de TVA. Depuis 2017, les résidences de tourisme ne sont toutefois plus éligibles à ce mécanisme, qui se concentre désormais sur d’autres résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD).
Dans les supports commerciaux, vous verrez encore parfois évoqués l’« amortissement Censi-Bouvard » ou des références anciennes à ce dispositif appliqué au tourisme : soyez vigilant. Pour les résidences de tourisme, l’optimisation passe aujourd’hui principalement par le statut LMNP au régime réel, avec l’amortissement comptable du bien et du mobilier, et non par une réduction d’impôt type Censi-Bouvard.
Si vous comparez un investissement en résidence de tourisme à un investissement en résidence étudiante ou senior, gardez cette nuance à l’esprit. Dans un cas, vous profitez de la réduction d’impôt Censi-Bouvard (pour les secteurs encore éligibles), dans l’autre vous jouez davantage sur l’amortissement et la récupération de TVA. La bonne stratégie fiscale dépend de votre pression fiscale actuelle, de votre horizon de détention et de votre appétence pour la diversification sectorielle.
Déficit foncier et charges déductibles spécifiques au tourisme
À la différence de la location nue, où l’on parle de déficit foncier, la location meublée – y compris en résidence de tourisme – génère des déficits BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le principe est similaire : lorsque vos charges et amortissements dépassent vos loyers, un déficit apparaît et peut venir réduire votre imposition.
En LMNP au régime réel, ce déficit BIC non professionnel n’est pas imputable sur le revenu global, mais il est reportable sur les bénéfices de même nature pendant 10 ans. Cela permet, dans la pratique, de neutraliser la fiscalité sur les loyers pendant une longue période. Les charges déductibles sont nombreuses : intérêts d’emprunt, frais de notaire (via l’amortissement), frais de comptabilité, assurance, taxe foncière, travaux d’entretien, provisions pour charges de copropriété non récupérables sur l’exploitant, etc.
Dans le cadre d’une résidence de tourisme, pensez aussi aux frais liés au bail commercial : certaines remises à niveau du mobilier ou des parties privatives peuvent être déductibles ou amortissables. Là encore, l’analogie avec une entreprise est utile : vous exploitez un « outil de travail » (votre appartement meublé), et beaucoup de dépenses liées à cet outil peuvent venir réduire votre résultat imposable. C’est ce qui fait, bien géré, la force fiscale de l’investissement en meublé touristique par rapport à une location nue classique.
Calcul de rentabilité et indicateurs de performance
La question clé reste : investir en résidence de tourisme est-ce rentable, et à quelles conditions ? Pour y répondre, il ne suffit pas de se fier à un pourcentage de rendement affiché dans une plaquette commerciale. Vous devez reconstituer, pas à pas, le scénario économique réel de votre projet en intégrant le prix d’achat, les loyers garantis, les charges, la fiscalité et la revente potentielle.
On peut comparer cette démarche à l’achat d’une voiture : vous ne regardez pas seulement la vitesse maximale, mais aussi la consommation, le coût d’entretien et la valeur de revente. En investissement locatif touristique, les principaux indicateurs à suivre sont le rendement brut, le rendement net, le taux d’occupation, le cash-flow et le retour sur investissement (ROI) sur la durée de détention.
Rendement brut vs rendement net : prise en compte des charges de copropriété
Le rendement brut est le calcul le plus simple : il s’agit du loyer annuel hors charges divisé par le prix d’acquisition (frais inclus), multiplié par 100. Par exemple, un loyer garanti de 10 000 € par an pour un bien acquis 250 000 € frais inclus donne un rendement brut de 4 %. C’est une première base de comparaison avec d’autres investissements immobiliers.
Le rendement net, lui, intègre l’ensemble des charges qui restent effectivement à votre charge : taxe foncière, charges de copropriété non refacturées à l’exploitant, assurance propriétaire non occupant, frais de comptable si vous êtes au régime réel, éventuels travaux à votre charge selon le bail commercial. Ce rendement net est souvent 0,5 à 1 point en dessous du brut, parfois davantage si la résidence nécessite des travaux réguliers ou si la taxe foncière est élevée.
Pour évaluer la rentabilité réelle d’une résidence de tourisme, exigez un détail précis des charges assumées par l’exploitant et de celles qui vous incombent. Un bail commercial qui semble séduisant peut cacher une répartition défavorable des gros travaux ou des remises aux normes. Là encore, demandez-vous : combien reste-t-il sur mon compte une fois tout payé, impôts compris ?
Taux d’occupation saisonnier et coefficient de pondération géographique
Dans les résidences de tourisme, le taux d’occupation n’est pas toujours directement supporté par le propriétaire, puisque le bail commercial garantit un loyer quelle que soit la fréquentation réelle. Pourtant, c’est bien le taux d’occupation saisonnier qui conditionne la capacité de l’exploitant à honorer ses engagements sur la durée. Un site qui ne se remplit plus finira tôt ou tard par renégocier les loyers à la baisse ou par changer d’exploitant.
Pour apprécier ce risque, on peut utiliser un « coefficient de pondération géographique » dans ses calculs de rentabilité. L’idée est simple : pondérer le rendement brut théorique par un facteur représentant la solidité de la demande locale. Une station alpine internationale très fréquentée hiver et été aura un coefficient proche de 1, là où une petite station très saisonnière pourrait être valorisée avec un coefficient de 0,7 à 0,8 dans vos hypothèses prudentes.
Concrètement, un rendement brut de 4,5 % dans une grande station quatre saisons pourra être jugé plus attractif qu’un 5,5 % dans une micro-station peu connue et très dépendante de l’enneigement. En pondérant systématiquement votre calcul de rendement par la qualité de la destination, vous évitez de vous laisser séduire par des chiffres théoriques déconnectés de la réalité du terrain.
Cash-flow prévisionnel sur 15 ans avec revalorisation locative
Au-delà du rendement instantané, l’investissement en résidence de tourisme se juge sur un horizon de 10 à 20 ans. Construire un cash-flow prévisionnel sur 15 ans permet de visualiser année par année l’évolution des loyers, des charges, des remboursements de crédit et des impôts. C’est un peu comme dérouler un film au ralenti pour voir si le scénario tient la route.
Dans ce type de projection, il convient d’intégrer : une revalorisation annuelle des loyers (souvent indexés sur un indice type ICC ou ILAT) comprise en général entre 1 et 2 % par an, une hypothèse de hausse de la taxe foncière, d’éventuelles remises à niveau du mobilier au bout de 7 à 10 ans, ainsi que l’extinction progressive du prêt immobilier. Vous pourrez alors voir à partir de quelle année le cash-flow devient positif (excédentaire) et comment il évolue dans le temps.
En parallèle, il est utile de prévoir plusieurs scénarios : un scénario central, un scénario optimiste (taux d’occupation et indexation favorables) et un scénario prudent avec renégociation du bail à un loyer légèrement inférieur. Si, même dans le scénario prudent, l’opération reste acceptable pour vous, vous êtes probablement face à un investissement touristique correctement calibré.
ROI comparatif : résidence principale vs investissement locatif touristique
On oppose souvent l’achat de la résidence principale à l’investissement locatif, mais dans les faits, les deux objectifs peuvent coexister. Pour arbitrer, il est intéressant de comparer le retour sur investissement (ROI) d’un achat de résidence principale à celui d’un investissement en résidence de tourisme sur une même période, par exemple 15 ou 20 ans.
La résidence principale génère un « loyer économisé » (vous ne payez plus un loyer à un tiers), mais elle ne rapporte pas de cash-flow. Sa rentabilité se mesure surtout à travers la plus-value potentielle et le confort d’usage. À l’inverse, un investissement locatif touristique peut produire des revenus réguliers, une optimisation fiscale (LMNP, amortissements) et une revalorisation patrimoniale, mais vous n’y vivez pas au quotidien.
En comparant les deux, vous pouvez découvrir que, dans certaines zones très tendues, le ROI d’une résidence de tourisme bien choisie est supérieur à celui d’un achat de résidence principale surévaluée. À l’inverse, dans des villes où les prix stagnent, se constituer une résidence principale peut être la priorité. L’essentiel est de poser les chiffres et de définir votre stratégie : recherchez-vous d’abord un toit, une rente future, ou un mix des deux ?
Gestion locative et exploitation commerciale
L’un des arguments majeurs en faveur des résidences de tourisme est la gestion locative déléguée. En pratique, vous signez un bail commercial avec un exploitant professionnel qui prend en charge l’accueil des clients, la commercialisation des séjours, l’entretien courant et la gestion des litiges. Vous déléguez donc la quasi-totalité de la logistique, ce qui en fait un investissement attractif pour les épargnants qui ne souhaitent pas gérer une location saisonnière au quotidien.
Tout repose cependant sur la qualité de l’exploitant et sur l’équilibre du bail commercial. Ce contrat précise la durée de l’engagement (généralement 9 à 11 ans), le montant du loyer, les modalités de revalorisation, ainsi que la répartition des charges et des travaux entre propriétaire et gestionnaire. Un bail bien construit peut transformer votre bien en source de revenus relativement prévisibles, alors qu’un bail déséquilibré peut rogner fortement la rentabilité au fil du temps.
Avant de signer, il est donc crucial d’analyser : la solidité financière de la société gestionnaire, son expérience sur d’autres résidences, son taux de remplissage moyen, mais aussi sa politique d’entretien du parc immobilier. N’hésitez pas à visiter d’autres résidences exploitées par le même groupe, à lire les avis clients récents et à interroger d’autres copropriétaires lorsque c’est possible. En gestion commerciale, les promesses ne valent que si le modèle économique de l’exploitant est durable.
Risques spécifiques et stratégies de mitigation
Comme tout investissement immobilier, une résidence de tourisme comporte des risques. Ils sont simplement d’une nature un peu différente de ceux d’un appartement classique loué à l’année. Le principal risque tient à la dépendance vis-à-vis de l’exploitant : si celui-ci rencontre des difficultés financières, demande une renégociation des loyers ou quitte la résidence, votre revenu locatif peut s’en trouver fortement impacté.
S’ajoutent à cela : le risque de vacance touristique (baisse de fréquentation liée à l’économie, au climat, à la concurrence), le risque réglementaire (évolutions fiscales défavorables pour les meublés de tourisme, changements de règles locales) et le risque de liquidité à la revente (il peut être plus difficile de revendre un bien en résidence de tourisme qu’un appartement standard). Comment les mitiger ?
Plusieurs stratégies existent : diversifier vos investissements (ne pas concentrer tout votre patrimoine sur un seul type de résidence ou une seule station), privilégier les emplacements « prime » qui resteront attractifs sur le long terme, négocier un bail commercial équilibré, et conserver une marge de sécurité financière (trésorerie de précaution, capacité à absorber une baisse temporaire de loyer). Vous pouvez aussi, dès le départ, vérifier les possibilités de changement d’exploitant ou de sortie du bail pour envisager, à terme, une autre forme de location (par exemple de la location saisonnière en direct si le règlement de copropriété le permet).
Perspectives d’évolution du secteur immobilier touristique
Le secteur des résidences de tourisme évolue au rythme des grandes tendances du tourisme mondial : recherche d’authenticité, montée du télétravail, sensibilité environnementale accrue, et arbitrages budgétaires des ménages. À moyen terme, la France devrait conserver sa place de leader touristique, avec un volume de nuitées en hausse progressive, mais davantage réparties hors des seuls pics saisonniers dans certaines destinations.
On observe déjà une montée en gamme de nombreux programmes, avec davantage de services (spa, espaces de coworking, animations) et une attention accrue à la performance énergétique des bâtiments. Les résidences de tourisme anciennes, mal isolées ou mal situées, risquent en revanche de perdre en attractivité, ce qui renforcera l’écart entre les meilleurs actifs et le reste du parc. Pour vous, investisseur, l’enjeu sera de sélectionner des résidences qui répondent aux attentes de demain : confort, flexibilité, éco-responsabilité et connectivité.
Enfin, les pouvoirs publics surveillent de près le développement de la location touristique, notamment dans les zones tendues. De futures évolutions réglementaires (plafonds, obligations de rénovation, fiscalité) ne sont pas à exclure. C’est pourquoi investir en résidences de tourisme demande une veille régulière et une approche pragmatique : privilégier la qualité de l’emplacement, la solidité des exploitants et la cohérence économique du projet, plutôt que de courir après les rendements affichés les plus élevés.